Entrevista a Inmobiliaria Tramita | Inmobiliaria Tramita en Santa Coloma

Tramita, el discreto encanto de una inmobiliaria de barrio

La agencia inmobiliaria Tramita lleva desarrollando su actividad en Santa Coloma de Gramenet desde el pasado siglo. La transparencia en la gesti√≥n y el trato cercano son las claves del √©xito entre sus vecinos. Conocedor del sector inmobiliario en Santa Coloma y de los actuales desaf√≠os de la actividad, su gerente,¬† Carmelo Soriano,¬†nos cuenta algunos de sus secretos para seguir en la brecha casi 30 a√Īos y tambi√©n algunos problemas que contempla en el sector.

¬ŅCu√°ndo empiezas a trabajar en el sector inmobiliario? Cu√©ntame la trayectoria

Empiezo a trabajar en la empresa de mi hermano en el a√Īo 93 y desde ese primer momento en que veo las perspectivas, comienzo a capacitarme sacando los t√≠tulos de perito judicial inmobiliario, experto en la intermediaci√≥n de promociones y edificaciones y en gesti√≥n de la propiedad inmobiliaria.

Tramita, una inmobiliaria de barrio ¬ęEs en el a√Īo 1997 cuando formo mi propia empresa, Tramita, y comienzo a trabajar por mi cuenta ayudado, eso s√≠, por expertos inmobiliarios y la Asociaci√≥n de Peritos Judiciales. M√°s adelante y ya con la tecnolog√≠a comenzando a tener presencia en el sector, me doy de alta en la Asociaci√≥n de Expertos Inmobiliarias de Catalu√Īa junto con la MLS de √Āgora que en su momento se llamaba Activa.

A partir de ese momento contin√ļo la evoluci√≥n y desde hace dos a√Īos formo parte del Colegio de APIs, que tiene su implantaci√≥n m√°s fuerte en Catalu√Īa, pero ya est√° trascendiendo al resto del estado. El cambio estuvo propiciado porque durante la pandemia, creo que se ha abandonado un poco a los asociados en Expertos, con mucha falta de informaci√≥n y de actividades on line, justo cuando m√°s les necesit√°bamos. Y el cambio ha sido muy positivo con casi tres meses de cursos constantes con los cambios de ley, de novedades tecnol√≥gicas‚Ķ

¬ŅCu√°l es el tipo de producto que llev√°is en Tramita?

En la empresa llevamos sobre todo residencial, aprovechando que Santa Coloma es una ciudad muy viva. Y el 85% del negocio está en residencial. Tanto en operaciones de compraventa como de alquileres. El resto, pues un poco de todo, sobre todo en el terciario, ventas y alquileres de locales, oficinas, garajes, naves…aunque también el traspaso de negocios.

¬ęEl problema es la limitaci√≥n de precios y las rentabilidades¬Ľ

Hay que decir que el¬†mercado del alquiler en Catalu√Īa¬†est√° conociendo un par√≥n importante con muchas personas que antes alquilaban y ahora¬†han dado un paso atr√°s: no quieren alquilar. El problema es la limitaci√≥n de precios y las rentabilidades. No es lo mismo el alquiler cuando tienes una propiedad que compraste en 100.000 pesetas o la que has comprado por 200.000 euros; y tienen unos alquileres discriminados por la calle en la que est√©n, aunque est√©n vecinos. No es razonable lo que est√°n haciendo

Es verdad que quieren hacer algo bueno y que es necesario, pero tambi√©n lo es que lo hagan mejor, que se apoyen en las organizaciones profesionales, de peritos, de agentes‚Ķ.en las personas y entidades que tienen el conocimiento. Que lo hagan con¬†informaci√≥n de cada vivienda. Falta mucha¬†flexibilidad¬†y los par√°metros que est√°n utilizando no son correctos. Es de suponer que conforme vayan viendo la evoluci√≥n ir√°n corrigiendo las tablas con las que marcan los precios. Esta situaci√≥n crea muchas dudas en los propietarios, a lo que se suma la¬†inseguridad con los desahucios, que no se pueda sacar a los que no pagan‚ĶSe est√° confundiendo mucho la necesidad de las personas vulnerables con los sinverg√ľenzas, que es a veces una frontera dif√≠cil de delimitar.

¬ęHay mucha m√°s demanda que oferta¬Ľ

La situaci√≥n est√° dando mucho miedo a los propietarios y lo demuestran¬†no alquilando o poniendo a la venta la propiedad. Y los pocos que se deciden, porque tienen una peque√Īa renta o pensi√≥n que deben complementar, quieren tener muy claro a la persona que se mete en el piso, te piden que tengas mucho cuidado y que veles por ellos. Ya veremos si con los ‚Äúcastigos fiscales‚ÄĚ a estos pisos vac√≠os se deciden a alquilarlos. Hoy por hoy¬†el alquiler est√° muy paralizado. Muchos pisos de herencias siguen¬†escondidos y cerrados. Por eso cuando un piso se pone en alquiler no dura nada en el mercado. Hay mucha¬†m√°s demanda que oferta, lo que permite seleccionar el perfil hacia lo que quiere el propietario, solvencia, estabilidad‚Ķ

Requerimos muchas condiciones para que pueda pasar el seguro de impago de alquiler, porque no hay ni un propietario que lo haga sin ese requisito. Hay mucha intranquilidad ante lo que puede suceder, hay incertidumbre. Tenemos propietarios que cobraban por su piso un alquiler de 700 euros y ahora la normativa les dice que 560. Y su respuesta suele ser negarse o decirte que ya se lo pensarán.

¬ęNo le est√° poniendo nada f√°ciles las cosas a los j√≥venes¬Ľ

El problema es que hay mucha diferencia entre lo que cobran las personas de sueldo, sobre todo los jóvenes y lo que tienen que pagar por el alquiler de una vivienda para poder independizarse. O se juntan varios o les resulta casi imposible. Es preciso cambiar o mejorar la política de la vivienda social y darla a personas que son vulnerables durante el tiempo que lo son. No debe ser por obligación para toda la vida; las circunstancias pueden cambiar.

En todo caso, cumplir con esa norma de que un máximo del 30% del sueldo disponible debe ir a la vivienda es en muchas zonas imposible. Tenemos un modelo de sociedad que no le está poniendo nada fáciles las cosas a los jóvenes. Sueldos bajos, trabajos precarios y precios de alquileres altos en los lugares donde hay empleo y posibilidades. Hay que darle la vuelta a la situación, eso está claro, pero no va a resultar sencillo y va a requerir tiempo.

¬ŅCu√°l es el tipo de cliente que tienes? ¬ŅHas visto evoluci√≥n?

Lo normal es el cliente familiar de cercanía, del barrio, personas que se hacen mayores y necesitan otro tipo de vivienda. Aquí hay mucho edificio sin ascensor y los pisos altos para las personas mayores se hacen imposibles. Tienen que cambiar a edificios más modernos con ascensor, vendiendo el suyo y poniendo bastante dinero en el cambio; la operación se les puede ir a que tengan que poner unos 80.000 euros por todos los conceptos.

Tambi√©n¬†est√°n entrando inversores¬†que han llegado a la conclusi√≥n que los alquileres tienen su rentabilidad. Aunque no son inversores con may√ļsculas, sino dom√©sticos, que se van haciendo con una peque√Īa cartera y complementan sus pensiones o sueldos.

Tambi√©n vemos el caso de los que¬†venden su casa grande o torre¬†porque con la edad se han quedado solos y necesitan algo m√°s peque√Īo, m√°s cercano, con menos trabajo y con menos gasto. Y sobre todo, como ya les va costando m√°s trabajo conducir, necesitan algo con los servicios m√°s pr√≥ximos. Este tipo de operaci√≥n de venta de torre y compra de piso c√©ntrico, peque√Īo y con ascensor, est√° comenzando a ser habitual. Aunque con la pandemia estamos viendo tambi√©n el tipo de operaci√≥n inversa, familias que pasan de un piso peque√Īo en el centro, a una torre con terreno y espacio, m√°s alejada.

¬ęImpulso en las licencias de cambio de uso¬Ľ

¬ŅC√≥mo ves la posible conversi√≥n de los locales en vivienda?

Es una de las posibilidades m√°s eficaces que se podr√≠an contemplar para disponer de m√°s vivienda a buen precio. Y aqu√≠ en Santa Coloma tenemos el ejemplo. Santa Coloma es una ciudad muy viva desde siempre y todos los edificios y calles ten√≠an locales de comercio, peque√Īos comercios de barrio. De todo tipo, papeler√≠as, alimentaci√≥n, ropa, ferreter√≠as‚Ķpero con la crisis del 2008 todo esto se hundi√≥ y¬†los locales quedaron vac√≠os y sin utilidad. Entonces muchas personas, viendo que no pod√≠an acceder al precio que se ped√≠a por una vivienda, los fueron comprando y reformando poco a poco para adaptarlos a vivienda, pero¬†sin permisos de obra¬†y sin c√©dula de habitabilidad. Con esta din√°mica empezaron los espa√Īoles y ahora se han sumado tambi√©n los extranjeros.

Tramita la inmobiliaria de Badalona¬†Ya tan s√≥lo queda actividad comercial en las cuatro o cinco v√≠as centrales m√°s importantes de la ciudad y el resto est√°n muertas.¬†Locales cerrados¬†desde hace ocho o diez a√Īos, porque ya no quieren alquilarlos sino venderlos y nadie se atreve, porque no hay perspectivas comerciales de que la situaci√≥n cambie. Y creo que la situaci√≥n es general en toda Espa√Īa. Se necesita un¬†impulso en las licencias de cambio de uso¬†que no es competencia estatal sino auton√≥mica y municipal.

Desde el a√Īo pasado, aqu√≠ en Santa Coloma, han hecho una¬†nueva ley¬†por la que todo local que cumpla las condiciones de habitabilidad va a tener disponible una¬†licencia de cambio de uso¬†y luego son catalogadas como¬†viviendas de protecci√≥n, tanto en operaciones de compraventa como de alquiler. Claro est√°, que en primer lugar hay que contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos y en la mayor parte de los casos van a aceptar porque prefieren tener una vivienda habitada conforme a la ley y que contribuya en el mantenimiento del edificio, que un local vac√≠o que puede ser ocupado, con el riesgo que eso representa o transformarse en un nido de ratas con basura, malos olores y riesgo de incendio.

¬ŅQu√© destacar√≠as de Tramita para una persona que quiere vender?

Dos cosas muy importantes y que me doy cuenta que todos nuestros clientes valoran, el trato cercano y la transparencia. Teniendo la confianza del cliente se hacen las mejores operaciones, sobre todo si se dejan aconsejar antes de ponerlo en el mercado y si leen la documentación que les aportamos con tasaciones de viviendas similares. Poner un precio de venta correcto, de mercado, es definitivo si se quiere hacer una operación buena. Ahora los compradores tienen información suficiente y conocen perfectamente el precio de los inmuebles en la zona incluso con tasaciones on line. Y en la captación hay algunos intermediarios que aceptan los precios que interesan a los vendedores, para luego ir bajando el inmueble de forma gradual. hasta llegar al precio de mercado que es al que se venderá, si no hemos quemado antes el producto.

¬ęPoner un precio de venta correcto es definitivo¬Ľ

Siempre intento convencer a los vendedores con argumentos profesionales y transparentes de la realidad, de los valores en cada zona. Conozco mi pueblo y ejerzo desde hace 25 a√Īos.¬†Conozco el precio de los pisos en cada calle¬†o porque en vendido alguno o he realizado alguna tasaci√≥n. Tengo muchas referencias propias y en caso contrario recurro a la asociaci√≥n que tienen los precios de la calle, en lo n√ļmeros pares, los impares, los pisos altos y los bajos; muchos testigos reales.

¬ŅY para una persona que quiere alquilar su vivienda?

¬†Tenemos dos servicios; el primero es la¬†selecci√≥n del inquilino. Y no es una tarea f√°cil, encontrar una persona solvente, con contrato fijo para que la compa√Ī√≠a de seguros avale el¬†alquiler con su seguro de pago, que tenga una estabilidad laboral en su puesto de unos dos a√Īos y que no se endeude m√°s de un 30/35%‚Ķesa selecci√≥n nos cuesta mucho. Por eso a los propietarios les decimos que si tienen prisa por alquilar nosotros no somos el agente adecuado. Solo alquilamos cuando hemos¬†seleccionado al inquilino¬†y hemos podido pasar el seguro de protecci√≥n de pago. De esta forma el propietario se dedica s√≥lo a cobrar cada mes.

¬ęEl alquiler se nos da bien¬Ľ

La segunda cuesti√≥n es que si el piso no est√° adecuado para vivir tampoco lo cogemos Y es que con pisos deplorables lo m√°s f√°cil es que al tercer mes dejen de pagar. Quien entra en un piso as√≠ no tiene buena intenci√≥n.¬†El alquiler se nos da bien, tenemos buen ojo y una cartera hecha desde hace mucho tiempo. En 27 a√Īos hemos tenido s√≥lo tres desahucios.

¬ŅEst√°s enfocando alguna nueva l√≠nea de actividad, nuevas t√©cnicas?

Llevamos muchos a√Īos trabajando en Santa Coloma, los clientes me conocen y viene a la oficina, apenas tengo que hacer prospecci√≥n. Y ahora estamos apostando, intentando adaptarnos a√ļn m√°s a las nuevas tecnolog√≠as de internet y Google. Y hay mucho donde elegir, redes sociales, Google, posicionamiento, Youtube‚ĶTal vez haya que volver a lo de antes, con cartas de presentaci√≥n como su inmobiliaria del barrio, eventos con la AA.VV. del¬†barrio de Can Mariner. Es una forma de acercarte al usuario final que tal vez no est√© al alcance en otros lugares.

¬ŅCu√°l es la recomendaci√≥n final que le dar√≠as a un cliente cuando ya se levanta de la mesa?

Que¬† somos serios y que vamos a cumplir todo lo que le he dicho para vender su inmueble. Nuestros puntos fuertes son la¬†transparencia, la profesionalidad, el conocimiento del sector y de nuestro nicho de mercado. Soy de Santa Coloma, llevamos 25 a√Īos con la agencia inmobiliaria en el barrio y conozco muy bien a todas mis gentes y su idiosincrasia, sus necesidades, lo que buscan, los precios de los productos y la oferta que se puede encontrar.¬†Somos una garant√≠a que otros no pueden aportar.

Definirías Tramita como una inmobiliaria de barrio?

Sí, el 90% de las transacciones se realizan aquí en el barrio y lo que salgo fuera sueles ser por referidos de personas que me conocen de aquí, del barrio y me pueden encargar la venta de alguna propiedad en otro sitio porque no quiere cambiar de agente inmobiliario.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET

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